Obras en la comunidad de propietarios: conócelas al detalle

¿Se están planteando obras en tu comunidad de vecinos? Conoce los aspectos legales y procedimentales que han de ser tenidos en cuenta por el presidente y por el resto de encargados de la gestión de la propiedad.

Al fin y al cabo, las obras en las comunidades de vecinos generan en no pocas ocasiones problemas de diversa índole, por lo que el seguimiento de un plan detallado que ahorre dilemas al respecto, resulta de lo más aconsejable.

¿Cuáles son las obras legales en las comunidades de vecinos?

El artículo 7.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH) establece que:

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”

“En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”

Una prohibición de acometer obras en elementos comunes a la que son de aplicación dos excepciones:

1. Ha de considerarse inexistente siempre que se den las circunstancias recogidas en el artículo 10.1.b) de la LPH, cuya interpretación por la actual jurisprudencia es flexible, es decir:

• Las necesarias para garantizar los ajustes por materia de accesibilidad universal
• Las necesarias por los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios voluntarios tanto personas discapacitadas como mayores de 70 años

2. Queda limitada con la exigencia que tiene potestad de efectuar el propietario necesitado de la obra a la comunidad, con el objetivo de que no se vea menoscabado el uso y acceso a su propiedad privada, en calidad de derecho constitucional.

¿Qué tipos de obras se efectúan en las comunidades?

El artículo 10. 1 de la LPH establece el carácter obligatorio de las denominadas obras de conservación, “necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble”.

Las obras de conservación pueden ser solicitadas por cualquier propietario, habiendo de ser sufragadas por todos los integrantes de la comunidad. Pese a ello, lo habitual es que este tipo de obras se aprueben en las Juntas de Propietarios, para lo que se requerirá, en segunda convocatoria, MAYORÍA DE LOS ASISTENTES, siempre que a su vez la misma represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

El artículo 17.4 de la LPH recoge las denominadas obras de mejora o suntuarias, “no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble”.

Será suficiente para la válida adopción de los acuerdos que comprendan este tipo de obras, el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que representen a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.

El precepto además establece que si uno de los propietarios hubiera votado en contra de la realización de las obras de mejora y la cantidad a pagar por derrama supera las 3 mensualidades de gastos comunes, no vendrá obligado al pago de dichas obras de mejora.